Contabilidade para incorporação imobiliária: quais os benefícios?

A contabilidade para incorporação imobiliária é um modelo contábil pautado nas particulares desse setor. Ou seja, todo processo de controle de entrada e saída de valores, gestão de impostos, e outras atividades financeiras e fiscais relacionadas, devem ser condizentes com as leis e diretrizes do mercado imobiliário.

É fundamental que a contabilidade para incorporação imobiliária seja muito bem administrada, a fim de que tudo ocorra dentro das conformidades previstas por lei. Até porque, como sabemos, esse é um segmento que movimenta altas quantias.

Por essa razão, qualquer erro na contabilidade imobiliária pode trazer grandes prejuízos financeiros e comprometimento à imagem da empresa.

Regida pela Lei nº 4.591/64, a incorporação imobiliária é a atividade de planejar um empreendimento imobiliário e desenvolver todo o passo a passo para o projeto ser realizado. Assim, uma empresa incorporadora é aquela que promove a venda ou locação das unidades autônomas.

Quando se trata da contabilidade para incorporação imobiliária, é fundamental seguir o que determina a lei, que fala sobre quais são os personagens envolvidos no processo, em que a principal figura é a incorporadora — ela detém a responsabilidade legal do empreendimento.

Mas nesse cenário todo, quais seriam os benefícios de uma contabilidade imobiliária devidamente executada? Siga a leitura deste artigo e confira!

O que é contabilidade para incorporação imobiliária?

A contabilidade para incorporação imobiliária consiste na adoção de práticas contábeis voltadas especificamente para esse setor.

Em outras palavras, significa que todos os processos de contabilidade realizados devem estar alinhados às especificidades, leis, regras e diretrizes do mercado imobiliário.

Por exemplo, a contabilidade imobiliária deve contemplar pontos como:

• registro adequado de valores referentes às taxas cobradas pela administração de imóveis;

• gestão de receitas geradas decorrente da compra e venda de bens imobiliários;

• gerenciamento e registro contábil, fiscal e financeiro de todas as receitas e despesas de construção de imóveis, entre outros relacionados.

Como você pôde perceber, a contabilidade para incorporação imobiliária parte da mesma premissa da gestão contábil feita para outras empresas — ou seja, o registro adequado da entrada e saída de valores, bem como o pagamento correto de impostos pertinentes a esse segmento.

Entretanto, devido às particularidades das naturezas operacionais, é fundamental que essa atividade seja feita com uma parcela mais expressiva de cuidados.

Qual a importância da contabilidade para incorporação imobiliária?

A contabilidade para incorporação imobiliária é importante porque protege a empresa de erros que podem comprometer seriamente sua lucratividade, sua imagem perante clientes e parceiros, bem como o relacionamento com órgãos fiscalizadores.

Registros equivocados ou com valores irreais e pagamento de impostos incorretos são apenas alguns exemplos de falhas que podem levar ao pagamento de multas e, em casos mais extremos, até à interrupção das atividades da empresa.

Para garantir a transparência do negócio, é fundamental que todas as contas estejam em dia e conforme as leis e regras vigentes para o setor.

Desse modo, se a incorporação imobiliária passar por processos de auditoria ou de fiscalização, não sofrerá sanções que podem comprometer seu crescimento e sucesso.

Somado a tudo isso, uma contabilidade imobiliária executada corretamente entrega para os gestores dados realistas sobre a saúde financeira da empresa, contribuindo para tomadas de decisão mais efetivas em favor da expansão da companhia.

Leia também: “Planejamento Financeiro: veja quais são os principais erros ao montar essa estratégia”

Quais as especificidades da contabilidade para a incorporação imobiliária?

A contabilidade de empresa incorporadora não é tão diferente da contabilidade para outros segmentos. Contudo, a principal especificidade está no momento da apropriação dos custos e das receitas.

Por isso, as companhias desse segmento precisam de um plano de contas diferenciado das demais. No caso, as principais particularidades são:

• formação dos estoques;

• apropriação dos custos incorridos;

• reconhecimento das receitas.

Um ponto positivo é que a atividade de incorporação imobiliária confere em um benefício fiscal para a tributação das empresas, denominado Regime Especial de Tributação (RET) — explicaremos sobre ele, em detalhes, mais adiante.

Todavia, o profissional de contabilidade precisa ter muita atenção, pois nem todas as obras precisam ser enquadradas no RET — aliás, essa é uma opção que a empresa escolhe a partir das suas estratégias contábeis.

Considerando essa regra, é fundamental ter bom conhecimento na área contábil para optar por outros regimes tributários, quando for vantajoso.

Vale ressaltar ainda que organizações incorporadoras também necessitam da atenção dos contadores para que o andamento dos registros contábeis seja feito adequadamente.

Dessa forma, todos os fatos ocorridos do início ao fim de uma obra devem ser registrados para que o levantamento de custos reais do empreendimento seja realizado de maneira eficaz.

Afinal, estamos falando de uma das normas contábeis mais complexas que existem. Por isso, as empresas incorporadoras precisam cada vez mais do apoio dos contadores.

Para lidar com a complexidade da atividade de contabilidade para incorporação imobiliária, boa parte dos empresários recorrem à terceirização desse serviço. 

Entre os motivos para essa opção estão o fato que, com isso, é possível reduzir custos operacionais, bem como ter a certeza de que a parte contábil da imobiliária estará sendo gerenciada por profissionais experientes no setor de construção civil e suas especificidades.

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O que é o Regime Especial de Tributação (RET)?

O Regime Especial de Tributação (RET) é um regime de tributação diferenciado, que gera benefícios para as incorporadoras ou construtoras que adotarem o PA. Ele é estabelecido pela Lei nº 10.931/2004, que em seu artigo 1º define:

“Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”.

Além disso, para aproveitar dos benefícios tributários do RET, as incorporadoras precisam atender a alguns requisitos obrigatórios, conforme definido no artigo 2º, da Lei 10.931/2004:

“I- Entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida;

II – Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”

A incorporadora que aderiu ao Patrimônio de Afetação usufrui dos benefícios tributários, ao iniciar o recolhimento de quatro impostos em uma guia única, com pagamento por meio da emissão de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

A partir da Lei nº 12.844/2013, o percentual referente ao RET passou a ser de 4%, incluindo quatro impostos, sendo eles e seus percentuais:

• COFINS: 1,71%;

• PIS/PASEP: 0,37%;

• IRPJ: 1,26%;

• CSLL: 0,66%.

Algumas das vantagens do Regime Especial de Tributação

Sem dúvidas, o recolhimento dos impostos com um único percentual facilita a contabilidade para incorporação imobiliária, assim como a geração de relatórios para acompanhamento da Comissão de Representantes do empreendimento em questão.

A adoção do RET costuma ser muito vantajosa para as incorporadoras. Isso porque a despesa gerada conforme o regime tributário apresenta a seguinte variação:

• Lucro Real: praticamente 66% maior em relação ao RET;

• Lucro Presumido: apesar de ser um percentual menor, é 47% a mais do que o RET.

Cabe destacar também que, mesmo sendo bastante vantajosa a adoção do RET, isso exige das incorporadoras maior assertividade em termos de rotinas contábeis e administrativas.

Confira também este artigo: “Como utilizar a contabilidade como ferramenta de gestão para tomada de decisão?”

Como se beneficiar do Regime Especial de Tributação?

Para aproveitar os benefícios tributários do Regime Especial de Tributação, é preciso que a construtora ou incorporadora adote o Patrimônio de Afetação — e os benefícios gerados por essa prática, certamente, servem de estímulo às empresas para essa adoção.

O PA foi instituído pela Medida Provisória 2.221/2001, tendo as suas diretrizes incluídas na Lei de Incorporações, nº Lei 4.594/64.

Tal inclusão ocorreu por meio da Lei nº 10.931/2004, por meio dos artigos 31-A a 31-F, sendo o Patrimônio de Afetação definido especificamente, no artigo 31-A.

O Patrimônio de Afetação ocorre uma separação entre o patrimônio da incorporadora e os recursos específicos para a construção de um determinado empreendimento.

Sendo assim, por meio do PA a obra de uma incorporadora passa a funcionar como uma empresa distinta a ela.

Por esse motivo, há a necessidade de desenvolver uma escrituração contábil e uma gestão dos recursos separados da empresa na qual a obra está vinculada.

Como resultado, a incorporadora responsável pela obra estará resguardada de qualquer imprevisto que ocorra durante o processo de construção do empreendimento.

O que é e para que serve o Patrimônio de Afetação?

Patrimônio de Afetação (PA) é um regime tributário que confere mais segurança jurídica para o comprador de um imóvel.

Essa garantia é oferecida pela incorporadora a compradores de imóveis "na planta", e sua seguridade vem do fato que o patrimônio da obra e da incorporadora ficam separados.

Para as construtoras e incorporadoras que optam pelo Patrimônio de Afetação, o Regime Especial de Tributação gera inúmeros benefícios tributários. Afinal, sem dúvidas, pode ser uma grande vantagem contar com uma tributação reduzida em uma única guia.

Contudo, é preciso que essas empresas estejam atentas, pois há várias exigências para as rotinas contábeis e administrativas que carecem de maior assertividade por conta dessa opção. Com certeza, isso reforça a importância dos serviços contábeis para o sucesso empresarial.

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Como otimizar a contabilidade para incorporação imobiliária?

Para que essa gestão financeira seja feita tendo o máximo de aproveitamento, o ideal é contar com uma empresa de contabilidade que domine as exigências desse setor. Dessa forma, é possível obter uma maior eficácia e agilidade no cumprimento de prazos e ajudar a reduzir as chances de erros operacionais.

Uma contabilidade especializada consegue agregar uma visão mais detalhista e efetiva a todo esse processo. Somado a isso, no âmbito estratégico e logístico, é uma excelente maneira de contar com a assistência de profissionais altamente capacitados na gestão contábil desse segmento.

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