Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: o que vai mudar e como se preparar

A tão aguardada reforma tributária já está trazendo mudanças importantes, e o setor imobiliário é um dos mais impactados. Se você atua como incorporador, construtor ou investidor, vale a pena ficar atento.

O que muda na prática?

Com a criação do IVA dual, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), teremos uma nova forma de tributação das operações imobiliárias. A principal novidade está na forma de apuração e nas regras específicas que cada segmento deverá observar. Vale destacar que o regime de caixa será mantido, ou seja, o imposto continuará sendo calculado conforme os pagamentos recebidos. A atenção deve estar voltada para as novas normas que disciplinarão essa aplicação, garantindo que sua empresa esteja em conformidade com as mudanças.

Isso significa que a tributação vai acompanhar o fluxo de caixa das vendas, trazendo mais clareza para o empresário e reduzindo o risco de pagar imposto antes mesmo de receber.

Benefícios e redutores

A reforma também prevê mecanismos para reduzir a base de cálculo em alguns casos, chamados de redutor de ajuste e redutor social.

· O redutor de ajuste ajuda a equilibrar custos de aquisição do terreno e da obra.
· Já o redutor social traz um incentivo para a construção de imóveis residenciais, diminuindo a carga tributária em R$ 100 mil por unidade.

Esses benefícios começam a valer em 2026, numa fase de adaptação do mercado.

O que isso representa para você

Na prática, as incorporadoras terão:

· Maior compatibilidade entre o caixa e os tributos: a tributação acompanhará de forma mais fiel o fluxo financeiro do empreendimento.
· Segurança no uso de créditos: as regras sobre aproveitamento de insumos e serviços tornam-se mais claras e abrangentes.
· Redução de alíquota: no segmento imobiliário, haverá redução de alíquota específica para o setor.

Por outro lado, será fundamental revisar contratos, projeções de vendas e modelos de precificação, para que o impacto da tributação seja corretamente avaliado.

A reforma traz avanços importantes, especialmente na simplificação. Mas o período de transição exigirá planejamento e acompanhamento próximo. Cada empreendimento poderá sentir os efeitos de forma diferente, e o cuidado no detalhe fará toda a diferença.

Minha recomendação é: não espere a mudança entrar em vigor para se adaptar. Converse com a Mapah, revise seus contratos e prepare sua empresa para os próximos passos.